פסק-דין בתיק ת"א 1119-07

 זוהי תביעה לתשלומי נזק שמקורה ברשלנות, נטענת, של הנתבעות בהנפקת היתר בנייה לתובעים.

            התשתית העובדתית

     1.         עסקינן בבניין הבנוי על חלקה 14 בגוש 7113 (להלן: " החלקה") והמצוי ברחוב בן יהודה 94, תל-אביב, אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף ביום 24/3/74 (להלן: " הבניין" או " הבית").

על פי צו רישום הבית המשותף, הבניין הינו בן 3 קומות, מעל קומת מרתף וקומת קרקע (בסך הכל 5 קומות), בעל שתי כניסות ושני חדרי מדרגות, והמכיל 22 יחידות.

2.         בתאריך 7/3/96 נחתם הסכם מכר בין התובעים לבני הזוג אקהרד (להלן: " עסקת המכר"), על פיו מכרו האחרונים לתובעים דירה בת 2 חדרים, ששטחה 47 מ"ר, הממוקמת בקומה השלישית (העליונה) בבניין (להלן: " הדירה"), לה הוצמד הגג שבמפלס הדירה, ששטחו 59 מ"ר, המסומן בתרשיט הבית המשותף באות ב' (להלן: " הגג" או " שטח ההצמדה").

            יצויין, כי על פי התקנון המוסכם [סעיף 2(ג) שבו] רשאים בעלי הדירה (אשר נרשמה כחלקת משנה 14/22) " ... לנצל אחוזי בנייה על הגג של חדר או חדרים נוספים שיתווספו         לדירה ...".

3.         עוד טרם רכישת הדירה פנו התובעים למר דניאל לס (להלן: " מר לס"), ראש מדור מידע אצל הנתבעת 1 (להלן: " הנתבעת" או " הועדה המקומית"), לשם קבלת מידע מוקדם בדבר אפשרויות הבנייה וחלוקת הדירה, לכשתורחב.

במכתב מיום 4/3/96 הודיע מר לס לתובעים, כי הדירה מצוייה באיזור מסחרי " ... בו לא נקבעה מגבלת צפיפות לכן אין מניעה לחלק דירות בבניין הקיים בכפוף לקבלת היתר       כדין ...".

4.         בסמוך לאחר רכישת הדירה נתקבל אצל התובעים ביום 14/4/96, לבקשתם, מידע מוקדם להיתר (להלן: " דף המידע"), ולפיו זכויות הבנייה בבניין בהתאם לתוכניות המאושרות הינן בשיעור של 198.5% משטחה של החלקה (להלן: " אחוזי הבנייה" או " זכויות הבנייה"), וכי ניתן לחלקם, בהליך של הקלה, ל-5 קומות שוות.

5.         ביום 17/9/96 הוגשה בקשה למתן היתר שמספרה 96-1623 (להלן: " בקשת ההיתר הראשונה"), במסגרתה ביקשו התובעים להרחיב את שטחה של הדירה ב-217.81 מ"ר, תוך ניצול מלוא זכויות הבנייה הקיימות בבניין (להלן: " תוספת הבנייה"), ולפצל שטחן של הדירה והתוספת (להלן: " הדירה המורחבת") ל-4 יחידות דיור נפרדות (2 מסוג טריפקלס ו-2 מסוג דופלקס).

יצויין, כי תוספת הבנייה אמורה הייתה להשתרע על שטח ההצמדה (השלמת הקומה השלישית) ובניית שתי קומות נוספות, מעל לקומה השלישית - המורחבת.

6.         בהתאם להנחיות עוה"ד ש. אורן היועצת המשפטית של הנתבעת 2 (להלן: " העירייה"), נשלחה הבקשה לכל בעלי היחידות בבניין (להוציא התובעים), אשר התנגדו לאישורה, מטעמים שונים, בין היתר, בגין בנייה שלא כדין ברכוש המשותף (גג הדירה); ניצול מלוא אחוזי הבנייה השייכים לכלל הדיירים ופגיעה ברכוש המשותף ובתשתיות הבית, עקב הוספת יחידות מגורים לבניין.

7.         בהחלטתה מיום 14/1/97 דחתה הועדה את בקשת ההיתר הראשונה, בין היתר, מן הטעם שזו הוגשה " ... ללא חתימת בעל הדירה עצמה (כך במקור - ח.ט.) , ללא הסכמה של שאר בעלי הזכות בנכס לויתור זכויותיהם בבניין לטובת המבקש וללא הסכמת שאר הבעלים לבניה בשטח המשותף".

            בעקבות ההחלטה האמורה ביקשו התובעים ביום 28/1/97, באמצעות האדריכל משה ורשבסקי (להלן: " האדריכל ורשבסקי"), להקפיא הבקשה או לגונזה.

8.         בינתיים, נתקבלה החלטה מינהלית של הועדה (11/12/96) לקביעת קריטריונים לחלוקת (פיצול) דירות באיזורים בהם לא קיימת מגבלת צפיפות על פי תוכניות בנייה תקפות (להלן: " ההחלטה המינהלית" או " הנוהל") - במסגרתה נקבעה מגבלת שטח לכל דירה (35 מ"ר ברוטו) ודרישה לקבלת הסכמת ועד הבית או הסכמת רוב דיירי הבית לחלוקה (51%).

9.         ביום 24/2/97 הגישו התובעים בקשה שנייה למתן היתר שמספרה 97-0335 (להלן: " בקשת ההיתר השנייה"), במסגרתה נתבקשה תוספת שטח של 158.44 מ"ר (28 מ"ר לממ"דים) ופיצול הדירה המורחבת ל-4 יחידות דיור.

            בהחלטה מיום 30/7/97 אשר ניתנה לאחר שמיעת ההתנגדויות, התנתה הוועדה מתן ההיתר בהתאמת התוספת לשטח המותר לבנייה (ניכוי שטח 2 חדרי המדרגות) וקבלת הסכמתם של 75% מבעלי הדירות לפיצול המבוקש, שכן בהעדרה " ... אין הוועדה מאשרת יותר מיחידת דיור אחת ... ".

10.        נוכח ההחלטה האמורה ובהעדר הסכמת רוב הדיירים לפיצול המבוקש, הגישו התובעים ביום 15/3/98 בקשה מתוקנת למתן היתר (להלן: " הבקשה המתוקנת"), אשר כללה יחידת דיור אחת והקטנת שטח תוספת הבנייה (132.20 מ"ר + 7 מ"ר לממ"ד).

            ביום 15/5/98 אישרה הועדה את הבקשה המתוקנת והנפיקה לתובעים היתר בנייה שמספרו 980429 (להלן: " ההיתר הראשון").